一紙降準(zhǔn)文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經(jīng)入秋的樓市，仿佛接收到熱意的訊號。

作為近年來規(guī)模最大的一次降準(zhǔn)，此后資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產(chǎn)。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實(shí)上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸于理性，加緊“御寒”意識凸顯。

對開發(fā)商而言，下半年，資金命脈仍懸于一線——加緊回款，對沖刺千億的中小房企更是如此。

樓市利好有限

不同于前兩次降準(zhǔn)，此次降準(zhǔn)采取全面降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)組合的方式。其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準(zhǔn)，使得住宅市場在今年春節(jié)后至5月期間出現(xiàn)了小陽春。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次降準(zhǔn)規(guī)模雖大，但并不是為了刺激房地產(chǎn)，因為降準(zhǔn)前已多次針對房地產(chǎn)收緊政策、筑大壩，避免資金流入房地產(chǎn)，所以樓市再次出現(xiàn)小陽春可能性不大。

從供給側(cè)看，7月份以來，房地產(chǎn)融資全面收緊，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會先后發(fā)文對銀行貸款、信托、保險、海外債等融資渠道加強(qiáng)監(jiān)管、實(shí)施專項指導(dǎo)。

從需求側(cè)看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的1年期LPR有效隔離，并且由于對房貸設(shè)置利率下限，防止寬松資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，也再次印證了房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)趨緊的態(tài)勢。

對此，恒大研究院院長任澤平認(rèn)為，此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)融資收緊、針對房地產(chǎn)設(shè)置5年期LPR等政策，相當(dāng)于搭建了實(shí)體與房地產(chǎn)之間資金流動的“防火墻”。穩(wěn)房價政策基調(diào)不會改變，但前期略悲觀的房地產(chǎn)形勢會有所好轉(zhuǎn)。

張大偉指出，此次降準(zhǔn)的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對于購房者來說，房地產(chǎn)貸款對于大部分銀行來說依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)，降準(zhǔn)后LPR也有望下調(diào)。

國盛證券分析師任鶴認(rèn)為，若LPR下調(diào)，居民對就業(yè)和樓市穩(wěn)定的信心也會加強(qiáng)，在房企加大供貨的“金九銀十”季節(jié)，信心的恢復(fù)、銀行資金端的寬裕也將促進(jìn)銷售回暖。

他進(jìn)一步表示，在對房地產(chǎn)資金嚴(yán)管的政策背景下，盡管全面降準(zhǔn)對房地產(chǎn)影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由于近幾個月連續(xù)發(fā)布多次對地產(chǎn)行業(yè)融資的限制政策，本次降準(zhǔn)有望部分對沖此前融資收緊的影響，地產(chǎn)融資環(huán)境總體或邊際改善，但程度仍待后續(xù)觀察，規(guī)模較大、杠桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，后續(xù)要警惕房價重新炒作的風(fēng)險，實(shí)際上房價一漲就容易引起調(diào)控的升級，所以各地房地產(chǎn)運(yùn)行中，應(yīng)該充分利用此次寬松的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防范各類中介和代理機(jī)構(gòu)虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

土地市場降溫

政策調(diào)控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現(xiàn)金流緊張，下半年拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國300個城市共收獲出讓金3100億元，環(huán)比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點(diǎn)。

同時，土地流拍現(xiàn)象開始增多。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月熱點(diǎn)城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點(diǎn)。

以粵港澳大灣區(qū)市場為例，8月，大灣區(qū)整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續(xù)走低。

根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現(xiàn)流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其余8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉(zhuǎn)冷，并非沒有預(yù)期。在8月份的中期業(yè)績會上，就有多家房企管理層表態(tài)，下半年將減少拿地甚至?xí)和Ｄ玫亍?/span>

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進(jìn)的融創(chuàng)中國主席兼執(zhí)行董事孫宏斌也表示，下半年融創(chuàng)基本上沒有拿地指標(biāo)，除非特別好的機(jī)會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，受市場降溫帶來的影響，企業(yè)為了防范風(fēng)險而選擇當(dāng)前不去拿地，直到后續(xù)銷售轉(zhuǎn)好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導(dǎo)向，包括積極獲取預(yù)售證和降價促銷�！眹�(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱。

據(jù)億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環(huán)比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進(jìn)一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場并未進(jìn)入蕭條。

對于下半年房地產(chǎn)市場的展望，億翰智庫分析認(rèn)為，預(yù)期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，因為降準(zhǔn)和后續(xù)企業(yè)資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。